L’homme d’affaires William Trudel, 48 ans, marche à grandes foulées, chaussures de sport bleu royal aux pieds, en direction des bureaux de son entreprise, installés dans l’ancienne lunetterie du vieux centre commercial Place Fleur de Lys, à Québec. Ce lieu qui a déjà été un fleuron du quartier Vanier a été délaissé au fil des années, dépassé notamment par les Galeries de la Capitale, à moins de 10 km de là. Le quartier lui-même est devenu un peu défraîchi, avec ses immeubles dépareillés à l’architecture banale. C’est tout le secteur que le promoteur est en train de métamorphoser, à coups d’investissements totalisant deux milliards de dollars.
Au moment de la visite de L’actualité, au printemps, la reconstruction de la moitié du centre commercial est presque finie, et 2 000 arbres seront plantés au cours des prochains étés. Deux immeubles de condos de 15 étages se détachent sur l’horizon. Si la Ville accepte une dérogation au zonage, une tour de 40 étages, la plus haute de Québec après les 33 étages du Complexe G (sur 132 m), les surplombera d’ici quelques années. Au total, 4 500 logis vont pousser au milieu de commerces, d’un hôtel, d’un pavillon universitaire, d’un verger et même d’un centre d’hémodialyse.
En passant devant le bureau de location des condos, William Trudel freine son élan pour jaser avec une future locataire, venue signer son bail. Tant pis pour l’agenda de premier ministre.
Un locataire, dira-t-il plus tard en nous fixant de son regard bleu vif, ce n’est pas un produit financier. « C’est quelqu’un pour qui tu te lèves le matin pour travailler, pour qu’il ait un bon milieu pour exploiter son commerce ou pour habiter dans un de tes immeubles. »
Devenu en quelques années seulement un promoteur hyperactif à Québec, l’homme d’affaires ne passe pas inaperçu avec ses complets flamboyants, ses 6 pi 5 po et ses « 260 et quelques trop de livres ». Il se promène en VUS Rolls-Royce et possède un avion amphibie Lake Renegade Turbo. Bientôt, il pourra piloter un hélicoptère, et il a aussi amorcé une formation à bord d’avions de chasse au Texas.
Cet ancien policier, qui a quitté les forces de l’ordre en 2017, à 40 ans, pour se consacrer à l’immobilier à temps plein, veut transformer le paysage urbain de la capitale. Son créneau : le repositionnement de vieux centres commerciaux. Un modèle que l’entreprise compte reproduire ailleurs au Québec pour densifier les villes.
« On pourrait se contenter de faire des affaires beaucoup moins compliquées, avec une meilleure rentabilité, mais qui n’auraient pas nécessairement d’impact social et communautaire. »
Soucieux d’éviter que ses plans ne heurtent les voisins, le promoteur procède à de grandes consultations en amont. Mais il est aussi impatient de changer des réalités auxquelles il se bute, notamment la lenteur des villes à modifier leur zonage. Ce qui ne plaît pas à tout le monde.
La valeur du holding Trudel, qui chapeaute 18 entreprises en immobilier, mais aussi en construction, en sécurité et en santé, avec 270 employés, devrait atteindre quatre milliards de dollars en 2030 (l’augmentation annuelle de ses actifs est de 500 % en moyenne depuis 2018). L’argent n’est toutefois pas le moteur qui pousse son président fondateur et chef de la direction à travailler 13 heures par jour, jure le principal intéressé. « On pourrait se contenter de faire des affaires beaucoup moins compliquées, avec une meilleure rentabilité, mais qui n’auraient pas nécessairement d’impact social et communautaire, qui ne recréeraient pas un milieu de vie. Moi, un jour, je ne serai plus là, mais ce qu’on fait aujourd’hui va encore être là. »
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Après des années de croissance financée par les profits des achats-rénos-reventes d’immeubles de plus en plus gros, et le soutien d’institutions financières, l’entreprise, qui entre-temps s’était spécialisée dans le secteur commercial, a frappé un grand coup en 2018 avec l’achat de Place Fleur de Lys, dont le fonds ontarien KingSett voulait se départir.
L’année précédente, William Trudel, son frère Jonathan (maintenant conseiller spécial) et Simon Métivier (aujourd’hui chef des opérations exécutives) avaient encerclé sur une carte tous les petits centres commerciaux vieillots de la région de Québec. Ils désiraient les acquérir pour les convertir en complexes combinant les volets résidentiel, commercial et institutionnel. Au confluent des voies rapides, voisine du Centre Vidéotron, à 5 minutes du parlement et à 12 minutes des stations de ski, Place Fleur de Lys était stratégiquement située, mais désormais à moitié vide.
« Assurément que c’était à ce moment-là le plus gros risque d’affaires de ma vie, affirme le promoteur. Soit j’avais vu dans le concept quelque chose que personne d’autre n’avait vu, soit j’étais complètement fou. »
Six mois avant cette transaction, le groupe Trudel avait fusionné son portefeuille immobilier avec celui d’Espacium, la filiale immobilière de la famille Pomerleau, aussi propriétaire d’une importante entreprise de construction du même nom. Le nouveau groupe, nommé Trudel Alliance, avait dès lors une valeur de 100 millions de dollars. (Le groupe Trudel a depuis racheté les parts de Pomerleau.)
Place Fleur de Lys a changé de mains pour 60 millions de dollars le 18 juillet 2018, une transaction qui a surpris à peu près tout le monde, tellement la montée de William Trudel a été rapide.
« Je trouvais remarquable [qu’il procède à cette acquisition], mais je me demandais comment il faisait pour avaler cette grosse bouchée-là », se rappelle Régis Labeaume, qui a été maire de Québec de 2007 à 2021. « Son parcours atypique, ça soulevait des questions. J’ai demandé à mon monde de m’expliquer son cheminement et c’était rationnel, explicable, vérifiable. »
Le professeur de gestion urbaine et immobilière François Des Rosiers, de l’Université Laval, qui observe l’immobilier depuis 45 ans, convient que la progression de l’entreprise Trudel est hors norme. « Il y a beaucoup de gens qui font de l’immobilier, mais qui grossissent aussi vite, qui deviennent des acteurs majeurs, c’est beaucoup plus rare. » Considérant ce qu’il connaît de la prudence des institutions bancaires, le professeur estime que William Trudel et son équipe ont su démontrer qu’ils étaient capables de gérer une entreprise, et surtout de payer leurs dettes.
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L’intérêt de William Trudel pour l’immobilier remonte à loin. Quelques mois avant sa sortie de l’école de police de Nicolet, en 1998, il a acheté un premier condo de trois pièces et demie à Charlesbourg, avec 1 500 dollars amassés en lavant de la vaisselle dans un restaurant. Il l’a revendu au bout d’un an pour acquérir un premier immeuble de trois logements. La machine était en marche.
Son esprit d’entreprise s’est aussi manifesté lorsqu’il était dans les forces de l’ordre. Au début des années 2000, il a mis sur pied avec trois collègues du Service de police de la Ville de Québec (SPVQ) une équipe spécialisée en lutte contre la violence urbaine. Le patrouilleur se couchait à 4 h du matin et se relevait vers 11 h pour travailler sur ses propriétés, une routine qu’il a maintenue durant quatre ans. « Je faisais la comptabilité dans des petits cahiers Canada. J’avais ma scie à onglets dans ma vieille Chevette 1979. Je répondais au téléphone. J’allais donner du service. Pendant 12 ans, je n’ai pris aucunes vacances. »
Aujourd’hui, sa grande fille de 15 ans le force heureusement à lever le pied par moments pour des expéditions de plongée sous-marine.
En 2004, William Trudel a mis ses ambitions de propriétaire en veilleuse. Le coup d’État contre le président haïtien Jean-Bertrand Aristide a donné l’occasion à ce fils de policier et d’enseignante de réaliser son rêve de jeunesse d’aider des pays en difficulté. Il est parti avec les premiers contingents de policiers internationaux vers une Haïti plongée dans le chaos, et y a passé quatre ans.
À son retour en 2008, William Trudel a vendu maisons et condos pour se consacrer aux immeubles commerciaux et de bureaux. Il a seulement gardé un immeuble de six logements, à la façade de briques beiges typique du quartier Maizerets. Il assure n’avoir jamais regretté sa décision de rendre son insigne du SPVQ après un peu moins de 20 ans de service, pour s’investir à temps plein dans son entreprise juste avant la grosse transaction de 2018. « Mais ça me manque, admet-il. Être policier, c’était une façon pour moi d’être du bon côté de la force », dit-il en pointant une œuvre d’art montrant Han Solo, accrochée à l’entrée de son bureau.
Roger Ferland, aujourd’hui retraité du SPVQ, n’était pas particulièrement surpris de voir son collègue quitter l’uniforme si jeune. « Dans la police, on veut que tu sois conformiste. La créativité, on ne la veut pas nécessairement. Est-ce qu’il allait vraiment pouvoir réaliser son plein potentiel dans une organisation comme la police ? Je n’en suis pas certain. »
Son ancien collègue pouvait être « terriblement cassant, mais aussi très à l’écoute », se souvient le policier retraité. « Il tassait beaucoup d’idées en place et ça pouvait déranger », ajoute Roger Ferland. Celui-ci raconte que William Trudel s’est déjà pointé dans un studio de radio à Québec pour corriger de fausses informations véhiculées en ondes sur une intervention policière, après avoir alerté en vain son lieutenant et le service des communications. « Il aurait pu être dénoncé au comité de discipline pour ça, dit Roger Ferland. Mais à la fin, tout le monde était content [de son geste]. Il n’avait pas d’ennemis [dans la police]. »
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L’architecte Érick Rivard, partenaire de longue date du groupe Trudel, a vu dans la revitalisation de Fleur de Lys l’occasion de bâtir un quartier où se côtoieraient résidents, commerçants et travailleurs — un endroit avec des rues, enfin connecté au reste de la ville plutôt que d’être isolé au milieu d’une mer de places de stationnement. « Ça demandait des gens qui n’étaient pas intéressés par le chemin facile, parce que ces projets gigantesques comportent un risque financier élevé. »
Érick Rivard a trimbalé les frères Trudel en Ontario et en Colombie-Britannique et jusqu’à Portland, en Oregon, pour leur montrer des centres commerciaux qui s’étaient réinventés ou qui étaient en voie de le faire, comme Bloor & Dundas à Toronto et Marine Gateway à Vancouver, deux initiatives se distinguant par la grande mixité des usages (commercial, résidentiel, institutionnel, etc.) et l’intégration exemplaire du transport en commun.
S’est ensuite amorcé un remue-méninges pour définir le nouveau quartier, une réflexion incluant la population. Pendant des mois, William Trudel s’est assis à son bureau de Place Fleur de Lys deux jours par semaine et, après avoir levé la porte de garage le séparant de la galerie marchande, a accueilli les gens venus lui faire des suggestions.
« Il faut que tu ailles voir les gens en premier, insiste William Trudel. […] Mais avoir l’acceptabilité sociale, ça ne veut pas dire écouter tout le monde. C’est adapter ton projet selon les enjeux que les gens détectent. »
Plus de 2 500 personnes ont également répondu à une consultation en ligne, tout comme une soixantaine d’organismes communautaires et 70 commerçants — un processus qui se répète pour chacun des projets du groupe Trudel.
« Il faut que tu ailles voir les gens en premier, insiste William Trudel. Et tu leur demandes ce qu’ils veulent et ce qu’ils ne veulent pas. Mais avoir l’acceptabilité sociale, ça ne veut pas dire écouter tout le monde. C’est adapter ton projet selon les enjeux que les gens détectent. »
De cette consultation a émergé l’idée d’attirer un établissement d’enseignement : étudiants et employés animeront les lieux durant le jour. L’Université du Québec à Trois-Rivières a saisi l’occasion pour quitter des locaux vieillissants et emménager, à l’automne 2021, dans l’ancien magasin Sears rénové. Depuis, grâce à la signature d’un bail de 15 ans au coût de 15 millions de dollars, 400 étudiants en psychoéducation fréquentent quotidiennement ce nouveau campus, bruyant par les temps qui courent en raison des chantiers, mais à proximité des quartiers populaires et de la clientèle qui aura justement besoin de leur aide, souligne le recteur Christian Blanchette.
L’organisme La Bouchée généreuse, qui distribue chaque semaine des paniers alimentaires à 1 600 familles, est installé à côté des universitaires, dans l’ancien garage du magasin Sears, et a deux camions réfrigérés stationnés tout près. Un soutien financier de la Ville et du gouvernement du Québec permet à Trudel de l’accueillir gratuitement durant trois ans. « On a le double de la superficie qu’on avait, on est capables d’aider 600 familles de plus », s’emballe Marie-Pier Gravel, qui dirige l’organisme avec son père.
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Le plan veut que d’autres propriétés désuètes soient redéveloppées sur le modèle Fleur de Lys, à commencer par les Galeries Charlesbourg (en chantier) et Place des Quatre-Bourgeois (en chantier à la fin de cette année). Ainsi, fin 2019, Trudel a porté son parc immobilier à 54 propriétés en achetant de First Capital Realty, au coût de 165 millions, 28 immeubles commerciaux répartis dans neuf villes québécoises, dont Lévis, Shawinigan et Saint-Georges de Beauce.
Puis il y a eu l’îlot Dorchester, du nom de ce stationnement de gravier au cœur du quartier Saint-Roch, au centre-ville de Québec, sur lequel Trudel construira un complexe qui, outre des immeubles de logements, comprendra un hôtel de 150 chambres et une épicerie à grande surface. Malgré les consultations en amont, l’entreprise s’est heurtée pour la première fois à l’opposition citoyenne.
Le projet a été rejeté par de nombreux voisins lors de consultations publiques houleuses organisées par la Ville de Québec. Ils ont dit trouver la construction trop élevée (le plus haut édifice du complexe devait à l’origine compter 20 étages, soit 10 de plus que ce qui est permis dans le plan particulier d’urbanisme de la Ville) et estimaient que le projet laissait une trop faible place au logement social. Finalement, sur les 400 logements, dont 40 abordables, il y en aura 20 réservés à des bénéficiaires du Programme de supplément au loyer.
Le député solidaire Etienne Grandmont, ancien directeur général de l’organisme Accès transports viables, où il a acquis une expertise en aménagement urbain, a salué la revitalisation de Fleur de Lys. Mais il est critique du projet de l’îlot Dorchester. Et ce, même si le promoteur a diminué de trois étages la hauteur prévue, en réponse à la contestation. « Ça va être un canyon, très chaud l’été, très venteux l’hiver. Est-ce que cet endroit va être agréable ? Pas nécessairement. »
Selon le député, ce dossier, qui touche au cœur de sa circonscription, montre que les villes ne sont pas outillées pour décider de leur forme urbaine. « Le promoteur Trudel disait : “Écoutez, moi, en bas de 17 étages, je n’ai pas de rentabilité. Donc si vous ne m’autorisez pas cette dérogation au zonage, je ne fais pas le projet” », ajoute Etienne Grandmont. Les villes, affirme-t-il, ont les mains liées. Le concept à 17 étages a été entériné par la Ville de Québec et le début des travaux, fixé à cet été.
Dans un contexte provincial de crise de l’habitation, où la Ville de Québec veut bâtir 100 000 logements d’ici 2040, William Trudel (qui compte en construire 8 000, dont 1 000 qualifiés d’abordables) critique le processus de changement de zonage, toujours trop lent pour lui. Ce qui fait dire à la chroniqueuse Valérie Gaudreau, du quotidien Le Soleil, spécialisée en politique municipale, que William Trudel est un « engagé impatient. Il a l’impression que [la Ville] lui met des bâtons dans les roues même s’il respecte les règles. C’est un peu comme s’il espère un crédit universel à la bonté ».
Enfant, William Trudel rêvait d’avoir un ascenseur, signe à ses yeux d’une grande réussite. « Aujourd’hui, il faut un tableau Excel pour gérer l’entretien de nos ascenseurs », glisse-t-il, sourire au visage, en quittant le chantier de Fleur de Lys. Mais non sans prendre le temps de vérifier que la couleur du tapis des corridors est bien la bonne.
